Rekordowy popyt na powierzchnie magazynowe w Europie Środkowej w 2011 roku

Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową w Europie Środkowej nadal wzrasta pomimo niestabilnej sytuacji światowej gospodarki. W porównaniu z okresem boomu na rynku magazynowym w 2008 r., gdy podpisano umowy najmu na prawie 2,8 mln m², w ubiegłym roku wolumen wynajętej powierzchni osiągnął rekordowy poziom ponad 3,2 mln m²

Ferdinand Hlobil, Partner, Dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych na Europę Środkową firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Wzrost popytu na wysokiej jakości powierzchnie logistyczno-produkcyjne w Europie Środkowej wynika z zaufania firm do tego rynku. Dwa, trzy lata temu na światowym rynku dominowała niepewność co do przyszłości, a firmy odkładały na później plany ekspansji lub przeniesienia zakładów produkcyjnych. Ten okres niepewności skłonił je do poszukiwania najbardziej efektywnych rozwiązań”.

„Do mocnych stron Europy Środkowej należy zaliczyć stosunkowo tanią siłę roboczą, bliskość stabilnych rynków zachodnioeuropejskich oraz potencjał dalszego wzrostu rynków konsumenckich w tym regionie” – dodał Ferdinand Hlobil.

Największy udział w wolumenie najmu odnotowano w Polsce, na którą przypadło prawie 60% powierzchni wynajętej w Europie Środkowej w ubiegłym roku.

Tom Listowski, Partner, Dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce i relacji z klientami korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „W 2011 r. w Polsce zarówno podaż, jak i popyt były wyższe niż w 2010 r. Popyt wyniósł 1.900.000 mkw., co oznacza wzrost o 34% w porównaniu z poprzednim rokiem”.

Wzrost zainteresowania powierzchniami magazynowymi zaobserwowano we wszystkich krajach regionu z wyjątkiem Czech. W skali roku największy wzrost wolumenu najmu wystąpił na Słowacji, gdzie wynajęto prawie dwukrotnie więcej powierzchni niż w 2010 r.

Nowe obiekty

W ubiegłym roku podaż nowej powierzchni magazynowej nieznacznie wzrosła, ale nadal była niewielka w porównaniu z latami o największej aktywności deweloperskiej. W rekordowym roku 2008 wybudowano prawie 2,5 mln m² powierzchni, natomiast w 2011 r. zasoby powiększyły się nieco o ponad 800.000 m² Dziesięciokrotny wzrost nowej powierzchni oddanej do użytku w ubiegłym roku (60.000 m²) odnotowano na Słowacji, gdzie w 2010 r. wybudowano tylko 5.000 m²

„Wszyscy czekają na ożywienie na rynku nowych inwestycji budowlanych. Podaż powierzchni magazynowej na Słowacji jest bardzo niewielka, co ogranicza możliwości wyboru dla potencjalnych najemców. Większość nowych obiektów została zarezerwowana w ramach umów pre-let. Jednak po raz pierwszy od 2009 r. rozpoczęto inwestycje o charakterze spekulacyjnym jednocześnie nawet w kilku lokalizacjach, w tym we wschodnim regionie kraju” – powiedział Martin Baláž, Dyrektor zespołu ds. najmu powierzchni magazynowej na Słowacji.

Czynsze

W ubiegłym roku czynsze w regionie Europy Środkowej utrzymały się na dość stabilnym poziomie. Obecnie czynsze bazowe wynoszą 3,5-3,7 EUR/m²/miesiąc. Jednak ze względu na rosnący popyt stawki czynszów mogą wzrosnąć szybciej w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Dotyczy to zwłaszcza Słowacji, gdzie wskaźnik dostępnej powierzchni już dawno spadł poniżej 5%. W regionach o wysokiej stopie pustostanów najemcy mogą liczyć na różne zachęty ze strony deweloperów.

Powierzchnia niewynajęta

Pod koniec 2011 r. wskaźnik pustostanów zmniejszył się w regionie Europy Środkowej do nieznacznie powyżej 10%, co świadczy o zrównoważeniu podaży i popytu.

Ferdinand Hlobil powiedział: „Jest to jednak średni wskaźnik powierzchni niewynajętej dla całego regionu, a różnice pomiędzy poszczególnymi krajami są znaczne. Spadek poniżej 10% może okazać się czynnikiem stymulującym do nowych inwestycji. Deweloperzy czekają na ten sygnał, ale pozostaje pytanie, czy banki udzielą kredytów”.

Na Węgrzech ponad jedna piąta obiektów magazynowych jest niewynajęta, natomiast na Słowacji stopa pustostanów już drugi rok z rzędu wynosi ok. 5%, co wskazuje na brak równowagi na tym rynku. W Rumunii ilość pustostanów zmniejszyła się w ujęciu rocznym o 10% do poziomu poniżej 5%. Wolumen powierzchni niewynajętej w Czechach jest podobny. W Polsce odnotowano spadek poziomu pustostanów na większości podrynków powierzchni magazynowej, co spowodowało nieznaczny wzrost czynszów w lokalizacjach o bardzo ograniczonej podaży.

Wolumen powierzchni magazynowej wynajętej w Rumunii w 2011 r. wzrósł o prawie 100%. „Pod koniec czwartego kwartału ubiegłego roku zawarto transakcje najmu na ok. 150.000 m², natomiast rok wcześniej wynajęto 75.000 m² powierzchni. W 2011 r. odnotowano wzrost popytu ze strony zakładów produkcyjnych, a także nowych operatorów logistycznych powstających w wyniku fuzji lub wydzielenia z firm już działających na naszym rynku” – powiedział Gabriel Sfetcu, Dyrektor działu powierzchni magazynowej w firmie Cushman & Wakefield w Rumunii.

Prognozy na 2012 r.

„W bieżącym roku oczekujemy dalszego umiarkowanego ożywienia na rynku nowych inwestycji budowlanych, do czego przyczyni się przede wszystkim niski wskaźnik pustostanów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Po stronie popytowej sieci handlowe będą prawdopodobnie dążyć do dalszego zwiększania efektywności zajmowanej powierzchni magazynowej w celu zapewnienia dostaw do sklepów. Ponadto może wzrosnąć popyt na powierzchnie produkcyjne dzięki powiązanym z gospodarką niemiecką firmom z branży motoryzacyjnej. Tegoroczne wyniki rynków Europy Środkowej będą zbliżone do odnotowanych w ubiegłym roku” – powiedział Ferdinand Hlobil.